A CÂMARA MUNICIPAL DE PINHAIS, Estado do Paraná, aprovou e eu, Prefeita Municipal, sanciono a seguinte Lei:
Art.1º Esta Lei autoriza e regulamenta a regularização fundiária de imóveis em situação de copropriedade na forma de condomínio geral, nos quais não estão individualizadas as frações ideais de cada coproprietário, que poderá ser realizada por meio de:
I – especialização de áreas registradas em comum, preferencialmente; ou
II – condomínio de unidades individualizadas, quando houver área utilizada em comum pelos coproprietários.
Parágrafo Único. Os condomínios de que trata esta Lei somente poderão ser instituídos em lotes resultantes de prévio processo de loteamento.
Art. 2º As disposições desta Lei são aplicáveis às situações em que as frações ideais, até a data da publicação desta Lei, estejam:
I - registradas;
II – cuja escritura pública já esteja lavrada, ainda que não registrada; ou
III – já prometidas por instrumento particular com firma reconhecida em tabelionato de notas, ainda que não escriturada e nem registrada.
§ 1º Caso a área de terra nua efetivamente ocupada por cada condômino seja diferente da constante na matrícula, a regularização será promovida após a negociação da diferença entre os condôminos, incidindo o Imposto sobre Transmissão inter vivos de Bens Imóveis – ITBI sobre o negócio realizado.
§ 2º Para a regularização fundiária de áreas registradas em comum por quaisquer das modalidades previstas nesta Lei, as unidades existentes não poderão possuir débitos vencidos ou a vencer no momento da aprovação do projeto e do lançamento cadastral.
Art. 3º Os proprietários de fração ideal poderão solicitar, em conjunto, a aprovação de projeto de regularização fundiária de áreas registradas em comum, com o objetivo de abrir matrículas individualizadas para cada lote ou unidade resultante.
§ 1º Independentemente da comprovação temporal mencionada no caput do art. 2º desta Lei, para solicitar a aprovação do projeto de especialização de áreas registradas em comum, a copropriedade deverá estar devidamente registrada na matrícula do imóvel.
§ 2º O projeto de regularização fundiária de áreas registradas em comum deverá conter todos os elementos para individualização de cada um dos lotes e eventual(is) área(s) comum(ns) resultantes, possibilitando a abertura das matrículas separadas.
§ 3º O requerimento e o projeto de regularização fundiária de áreas registradas em comum deverão ser assinados por todos os coproprietários constantes da matrícula do imóvel.
§ 4º O lote ou unidade imobiliária resultante da especialização deverá ter a área mínima privativa de 50 m² (cinquenta metros quadrados).
§ 5º Aprovado o projeto de regularização fundiária de áreas registradas em comum, serão expedidos pelo Município os Termos de Especialização de Lotes ou unidades individualizadas, conforme previsto no inciso V do artigo 221 da Lei Federal nº 6015/1973, que deverão ser levados a registro pelos interessados no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias.
Art. 4º A regularização fundiária de áreas registradas em comum, por quaisquer das modalidades previstas nesta lei, se dará independentemente da existência de edificações, as quais deverão ser regularizadas posteriormente ao registro da especialização, em procedimento próprio.
Parágrafo Único. As benfeitorias existentes serão consideradas de propriedade do titular do respectivo lote resultante, conforme declaração a ser firmada pelas partes, para fins de não incidência de ITBI.
Art. 5º Esta lei não se aplica aos imóveis localizados:
I – em áreas de risco;
II – em áreas definidas como não edificáveis pela legislação municipal, estadual ou federal.
Parágrafo único. Na Unidade Territorial de Planejamento – UTP de Pinhais, esta Lei somente se aplica aos lotes localizados na Zona de Urbanização Consolidada – ZUC.
Art. 6º Fica revogada a Lei Municipal nº 2339, de 07 de abril de 2021.
Art. 7º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Excelentíssimos Senhores Presidente e Vereadores:
Encaminho Projeto de Lei que tem como objetivo atualizar o regime jurídico de que trata a Lei Municipal nº 2.339, de 07 de abril de 2021, referente à regularização fundiária de áreas registradas em comum no Município de Pinhais alterando disposições que passaram a se mostrar inadequadas e prevendo novos dispositivos que visam ao aperfeiçoamento do processo.
A Lei nº 2.339/ 2021 foi editada no contexto de regularizar uma situação que foi comum no Município de Pinhais, qual seja, a aquisição de partes ideais de terrenos, para construções separadas. A comercialização de frações ideais é uma forma de regularizar a situação da propriedade do imóvel, mas não regulariza o parcelamento do solo. Por este motivo, são constantes os problemas de cidadãos em situação de copropriedade que não conseguem, por exemplo, ter a separação da cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, ou das ligações de água e luz.
A redação da Lei nº 2.339/ 2021 previa três formas de regularização de áreas registradas em comum: a especialização de áreas registradas em comum, a instituição de condomínio de lotes e a atribuição de lotes. Devido a dificuldades cartoriais, a atribuição de lotes nunca pode ser utilizada. Assim, foi excluída da presente proposta.
Prevê-se, agora, a possibilidade de especialização mediante a instituição de lotes ou de unidades individualizadas em condomínios. A preferência será sempre pela utilização da forma de lotes autônomos, que podem ser objeto de futuras unificações sem necessidade de anuência de outros condôminos – o que acontece no regime do condomínio edilício. Entretanto, para os casos em que há áreas comuns, a instituição de condomínio poderá ser utilizada para a regularização.
Uma alteração importante é a inclusão de dispositivo que prevê que não haverá incidência de imposto de transmissão sobre bens imóveis – ITBI sobre as benfeitorias. Os coproprietários deverão firmar declaração de propriedade das benfeitorias existentes, de maneira a não incidir o tributo. Isto decorre do fato de que, em se tratando de uma regularização fundiária, reconhece-se que a propriedade das benfeitorias é do respectivo proprietário da futura unidade individualizada (seja lote ou unidade condominial) resultante. Assim, não há que se falar em transmissão de bens e, consequentemente, na incidência do imposto. Por este motivo, não se trata de renúncia de receita, mas de reconhecer a realidade fática de que os terrenos sempre foram considerados subdivididos entre os coproprietários, que erigiram as benfeitorias de forma independente.
Destaque-se que a regularização de tais imóveis fomentará o mercado imobiliário formal e consequentemente o lançamento do ITBI em transmissões futuras, o que é de grande relevância para os cofres públicos municipais.
Espera-se com isso, que os cidadãos de Pinhais possam regularizar suas propriedades, suas edificações, enfim, seu patrimônio, possibilitando a comercialização mediante financiamento imobiliário. Além disso, cada proprietário poderá solicitar o seu próprio cadastro imobiliário (para fins de lançamento do imposto predial e territorial urbano – IPTU) e suas ligações de água e energia elétrica de maneira individualizada.
Pelo exposto, submeto o presente Projeto de Lei à apreciação dessa Egrégia Casa Legislativa, na certeza de que sua aprovação trará benefícios significativos para as ações de regularização fundiária no Município de Pinhais.