Lei Nº 2752 de 21/12/2022
Dispõe sobre a aprovação e implantação de condomínios no Município de Pinhais e dá outras providências.
Anexos e Documentos Relacionados da Norma
1arquivoA CÂMARA MUNICIPAL DE PINHAIS, Estado do Paraná, aprovou e eu, Prefeita de Municipal, sanciono a seguinte Lei:
CAPÍTULO I
Das Disposições Gerais
Art. 1º. A presente Lei se destina a disciplinar os projetos de condomínio no Município de Pinhais, nos termos da legislação federal e suas alterações, bem como nas demais disposições sobre a matéria.
Parágrafo único. Os projetos de condomínio no Município de Pinhais deverão atender as demais legislações municipais vigentes.
Art. 2º. Para efeito de aplicação desta Lei deverão ser observadas as definições e termos técnicos constantes no Glossário - Anexo V da Lei Municipal nº 505 de 26 de dezembro de 2001 e suas alterações.
Art. 3º. Não será admitido implantação de condomínio:
I - em área alagadiça ou sujeita a inundação, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento e a contenção das águas;
II - em área considerada contaminada ou suspeita de contaminação por material nocivo ao meio ambiente ou à saúde pública, sem que seja previamente saneado, atendidas as exigências do órgão competente;
III - em área sujeita a deslizamento de encosta, abatimento do terreno, processo de erosão linear ou outra situação de risco, antes de tomadas as providências para garantir sua estabilidade;
IV - em área com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas dos órgãos competentes;
V - em área onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
VI - em área que integre unidades de conservação da natureza, incompatíveis com o tipo de empreendimento;
VII - onde for técnica ou economicamente inviável a implantação de infraestrutura básica, serviços públicos de transporte coletivo ou equipamentos comunitários;
VIII - onde houver proibição para esse tipo de empreendimento em virtude das normas ambientais ou de proteção do patrimônio cultural.
Art. 4º. Nenhum condomínio aprovado pelo Poder Executivo Municipal poderá produzir impacto de aumento da vazão máxima de águas pluviais para jusante, com relação às condições de total permeabilidade da área.
§1° Os dispositivos utilizados para manutenção dessa vazão máxima devem ser verificados para o tempo de retorno de 25 anos.
§2° A área permeável é definida pela cobertura que permite a infiltração da precipitação pluviométrica.
Art. 5º. A implantação de condomínios deverão ser realizadas em conformidade com a Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo e demais legislações vigentes.
Art. 6º. Serão de responsabilidade e ônus do condomínio:
I - serviços de conservação e manutenção das vias internas do condomínio, inclusive a sua sinalização;
II - serviços de manutenção das redes da infraestrutura básica instaladas nas áreas internas do condomínio;
III - serviços de iluminação das vias internas e áreas comuns.
IV - coleta interna de lixo e disposição em local adequado para a coleta pública;
V - serviços de conservação e manutenção das áreas verdes e de lazer do condomínio, bem como das edificações de uso comum;
Parágrafo único. A execução do disposto nos incisos do caput deste artigo deverá ser realizada sem ônus para o Poder Executivo Municipal.
Art. 7º. Após o registro do condomínio junto ao Registro Imóveis, a mudança de destinação das unidades imobiliárias ou área comum poderá ser realizada desde que atenda aos parâmetros de uso e ocupação do solo vigente, sendo necessária a aprovação do órgão municipal competente e anuência de todos os proprietários.
Art. 8º. Os condomínios deverão garantir o acesso das concessionárias de serviço público, aos leitores de controle do abastecimento de água, esgotamento sanitário e energia elétrica, organizados de forma individualizada por unidade autônoma, salvo autorização específica das concessionárias que disponham em contrário.
Art. 9º. Deverá ser garantido o acesso das autoridades públicas responsáveis pela segurança, fiscalização e bem-estar da população dentro dos limites do condomínio.
Art. 10. Todos os condomínios deverão ser registrados junto ao registro de imóveis, com matrícula independente para cada unidade autônoma, indicando a fração ideal, fração de uso comum e fração privativa de cada condômino, obedecendo às seguintes condições:
I - uma vez registrado o condomínio no registro de imóveis, poderá ocorrer a unificação de unidades autônomas, desmembramento ou mudança de destinação de áreas, comuns ou privativas, desde que atendam aos parâmetros estabelecidos na Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo, sendo necessário a substituição do projeto do condomínio anteriormente aprovado.
II - para cada fração privativa, será considerada como parte integrante, inseparável e indivisível uma quota de terreno referente às parcelas das áreas comuns do empreendimento;
III - cada fração privativa será tratada como objeto de propriedade exclusiva, assinada por designação especial numérica ou alfabética, para efeito de identificação e discriminação sobre a qual se erguerá obrigatoriamente a edificação correspondente.
Parágrafo único. Após a expedição, total ou parcial, do Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras - CVCO o incorporador deverá solicitar a individualização das unidades autônomas do condomínio no órgão municipal competente, possibilitando o cadastro de inscrições imobiliárias individuais.
Art. 11. Serão permitidas, no recuo frontal mínimo para via pública, a instalação de portarias, guaritas e abrigos para guarda, independentes da edificação e de caráter removível, desde que não ultrapassem a área máxima de 6,00m² (seis metros quadrados) de projeção, incluindo a cobertura.
Parágrafo único. Quando solicitado pelo Município, as edificações de que trata o caput deste artigo, deverão ser removidas, sem qualquer ônus para este, mediante interesse público e por decisão devidamente motivada.
CAPÍTULO II
Das Áreas Institucionais e das Áreas Verdes
Art. 12. Para implantação de condomínio de residências horizontais e condomínios de lotes, com área de terreno superior a 20.000,00m², o proprietário da área cederá ao Município, sem ônus para este, áreas destinadas ao uso institucional na proporção de 10,00m² (dez metros quadrados) para cada unidade autônoma.
§1º A área que trata o caput deste artigo deverá ter testada para a via pública, bem como estar situada em área contígua e externa ao perímetro de acesso controlado.
§2º. A área a ser transferida que trata o caput deste artigo, não poderá ter área inferior ao lote mínimo do zoneamento onde estiver inserido.
§3º. A área que trata o caput deste artigo deverá ser transferida ao Município, quando da aprovação do projeto do condomínio, sem ônus para este.
Art. 13. Excepcionalmente e a critério exclusivo do Poder Executivo Municipal, a transferência de áreas à municipalidade, em condomínios residenciais horizontais e condomínios de lotes, poderão se localizar em área externa aos limites deste, levando-se em consideração a proporcionalidade dos valores das áreas, desde que devidamente justificada pelo órgão municipal competente e condicionada à aprovação do respectivo Conselho Municipal.
§1º A proporcionalidade dos valores das áreas citadas no caput deste artigo, será determinada considerando a implantação do condomínio, adotando-se para este fim laudo técnico de avaliação, a ser apresentado pelo interessado, com validade de até 90 (noventa) dias contados de sua elaboração.
§2º O laudo técnico de avaliação deverá ser elaborado com base no método involutivo e obedecer às especificações técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT.
§3º O laudo técnico de avaliação será analisado pela Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis, a qual se manifestará pela sua homologação.
§4º Observada à proporcionalidade dos valores, a transferência referida no caput deste artigo, poderá se dar mediante repasse de recursos financeiros ao Município, por meio de documento de arrecadação, cuja destinação esteja vinculada à implantação de equipamentos comunitários ou aquisição de terrenos para uso institucional e/ou espaços livres.
Art. 14. Além da transferência de áreas que trata o artigo 12 desta Lei, a implantação de condomínio de residências horizontais e condomínios de lotes na Unidade Territorial de Planejamento - UTP de Pinhais, somente será autorizada após o repasse de recursos financeiros equivalentes a 1% (um por cento) do valor total da área.
§1º Os recursos financeiros de que trata o caput deste artigo deverão ser definidos com base na Planta Genérica de Valores - PGV.
§2º Os recursos financeiros de que trata o caput deste artigo deverão ser repassados ao Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social.
Art. 15 O condomínio, com área de terreno superior a 10.000,00m² (dez mil metros quadrados), deverá destinar 10% (dez por cento) de sua área total para áreas verdes, atendidos os demais parâmetros de uso e ocupação do solo e as demais legislações pertinentes.
§1º Para os condomínios situados na UTP de Pinhais, independentemente do tamanho do imóvel, o percentual de áreas destinadas às áreas verdes será:
I - na Zona de Ocupação Orientada I - ZOO I: 40%;
II - na Zona de Ocupação Orientada II - ZOO II: 30%;
III - na Zona de Ocupação Orientada III - ZOO III: 20%.
§2º A área verde de que trata o caput e o §1º deste artigo poderá se dar em mais de uma fração, sendo:
I - até 10.000,00m² - Até 02 (duas) frações;
II - acima de 10.000,00m² - poderá ser adotado qualquer número de frações, desde que a fração mínima de cada área verde seja equivalente a 3.000,00m².
§3º Inexistindo área verde prévia, esta deverá ser plantada com espécies nativas da região e compatíveis com a destinação do empreendimento, de acordo com o plano de implantação de áreas verdes, aprovado pelo órgão municipal ambiental competente.
§4º As áreas de preservação permanente e de conservação serão consideradas no cômputo da área verde.
§5º As áreas de que trata este artigo deverão ser averbadas na matrícula do imóvel.
§6º Em condomínios, onde incidam zoneamentos distintos, as áreas verdes que trata o §1º e o caput deste artigo, poderão estar localizadas em qualquer região do imóvel.
Art. 16. A aprovação do projeto do condomínio está condicionada a comprovação da transferência das áreas e do repasse integral dos recursos financeiros ao Município, quando necessário, de que tratam os artigos 12 a 15.
CAPÍTULO III
Da Infraestrutura
Art. 17. O imóvel onde será implantado o condomínio deverá possuir testada para a via pública.
Art. 18. O projeto do condomínio deverá atender à seguinte infraestrutura mínima, no que couber, conforme sua tipologia:
I - implantação do sistema coletivo de abastecimento de água;
II - coleta e interligação à rede pública de esgotos existente/ETE;
III - implantação da rede de energia elétrica e iluminação das vias ou áreas internas do condomínio;
IV - abertura e pavimentação definitiva das vias do condomínio;
V - captação, condução e disposição das águas pluviais;
VI - meio fio, calçamento e arborização dos passeios e canteiros centrais;
VII - adequação topográfica de modo a garantir acessibilidade;
VIII - demarcação das frações;
IX - tratamento das faixas ao longo das margens dos córregos, linhas de drenagem sazonais, corpos d’água em geral e escoamento de água pluvial;
XI - tratamento da área fracionada com gramíneas quando não houver cobertura vegetal remanescente.
§1º Os parâmetros contidos nos incisos deste artigo deverão estar de acordo com as especificações técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT e demais legislações pertinentes.
§2º Conforme a localização do condomínio poderá ser exigida a implantação de marcos de amarração à Rede de Apoio Geodésica adotada pelo Município, a critério do órgão municipal competente.
§3º Em áreas de elevada complexidade geológico-geotécnica poderão ser exigidos projetos complementares a critério do órgão municipal competente.
§4º O tratamento e disposição dos esgotos de empreendimentos localizados nas bacias dos rios do Meio e Iraí, em áreas de manancial de abastecimento de água, deverão ser realizados fora do perímetro destas bacias.
§5º As regularizações fundiárias de interesse social, em regime de condomínio, deverão possuir, no mínimo, vias internas, escoamento das águas pluviais, rede para o abastecimento de água potável e soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.
Art. 19. Toda infraestrutura do condomínio será de responsabilidade do empreendedor, condição para aprovação e emissão do Certificado de Conclusão de Obras - CVCO.
CAPÍTULO IV
Do Projeto do Condomínio
Art. 20. O processo administrativo de aprovação do Condomínio e de suas alterações deverão ser precedidos de consulta prévia ao órgão Municipal competente, conforme estabelecido na legislação Municipal.
Art. 21. O interessado apresentará o projeto do condomínio georreferenciado à Rede de Apoio Geodésica adotada pelo Município e de acordo com as diretrizes definidas pelo órgão municipal competente responsável pelo geoprocessamento, composto de, quando couber:
I - planta do imóvel, 01 (uma) via impressa e 01 (uma) via meio digital, em escala 1:1.000 ou 1:500, sendo aceito outras escalas, caso necessário, indicando:
a) delimitação, confrontantes, curva de nível de metro em metro, norte magnético e sistema de vias com o devido estaqueamento a cada 20,00m (vinte metros);
b) frações com respectivas dimensões e numeração;
c) as faixas não edificáveis com a expressão FAIXA NÃO EDIFICÁVEL - indicando a respectiva legislação nos seguintes casos:
1- cursos d’água, nascentes, águas dormentes e respectivas áreas de preservação permanente, conforme Lei Federal 6.766/79 e Lei Federal Nº 12.651/2012 e suas alterações e demais legislações vigentes;
2- as faixas dos lotes onde forem necessárias obras de saneamento ou outras de interesse público.
d) sentido de escoamento das águas pluviais;
e) raios de curvatura e desenvolvimento das vias internas e seus cruzamentos, para empreendimentos acima de 10 (dez) unidades;
f) largura das vias internas, das pistas de rolamento, das calçadas, dos passeios, do canteiro central, das ciclovias ou ciclofaixas, quando houver;
g) quadro estatístico de áreas, conforme modelo disponibilizado pelo órgão municipal competente.
II - anotação de Responsabilidade Técnica - ART ou Registro de Responsabilidade Técnica - RRT do respectivo Conselho Profissional, relativas ao projeto e execução do condomínio;
III - documentos relativos ao condomínio a serem anexados ao projeto definitivo:
a) registro do Imóvel atualizado, com data de emissão de no máximo 90 (noventa) dias;
b) certidões negativas de tributos municipais relativas ao imóvel.
§1º O projeto definitivo do condomínio e demais documentos deverão ser assinados pelo proprietário ou seu representante legal, devidamente constituído por instrumento público e pelo autor do projeto e pelo responsável técnico da execução, devendo ser legíveis e dentro das especificações técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT.
§2º Para fins de que trata o parágrafo anterior, o autor do projeto e o responsável técnico da execução deverão estar identificados com o número de seus registros nos respectivos conselhos profissionais.
§3º Caso se constate, a qualquer tempo, que os documentos exigidos no inciso III deste artigo são inverídicos, além das consequências penais cabíveis, serão consideradas nulas a consulta prévia e as autorizações expedidas pelo Município.
Art. 22. As obras individuais que vierem a ser edificadas nas unidades autônomas deverão ser submetidas à aprovação pelo Município.
Art. 23. Caberá à municipalidade a expedição do CVCO relativo à execução das obras de infraestrutura e das áreas comuns do condomínio.
Art. 24. O CVCO das unidades autônomas está condicionado ao CVCO total ou parcial das obras de infraestrutura e das áreas de uso comum do empreendimento, cabendo à municipalidade aferir as condições necessárias para a emissão do referido documento de forma individual, com base no faseamento de execução aprovado para o empreendimento.
CAPÍTULO V
Da Classificação e Parâmetros dos Condomínios
Art. 25. Os condomínios serão classificados de acordo com a tipologia, com o número de unidades, disposição das unidades no imóvel e características da edificação, sendo:
I - condomínios:
a) de residências em série, paralelas ao alinhamento predial;
b) de residências em série, transversais ao alinhamento predial;
c) horizontais:
1 - residencial horizontal;
2 - empresarial horizontal;
3 - misto horizontal.
d) vertical:
1 - habitação coletiva;
2 - empresarial vertical;
3 - misto vertical.
II - condomínio de lotes.
Parágrafo único. A Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo de Pinhais indicará a possibilidade de implantação dos condomínios pela classificação apresentada neste artigo.
SEÇÃO I
Das Residências em Série, Paralelas ao Alinhamento Predial
Art. 26. Considera-se condomínio de residências em série, paralelas ao alinhamento predial, as residências térreas ou assobradadas, geminadas ou não, situadas ao longo das vias públicas, com no máximo 10 unidades.
§ 1º Somente serão admitidas residências em série, paralelas ao alinhamento predial, em lotes originários de parcelamento aprovado, regularizados e dotados de infraestrutura básica.
§ 2º Entre os lotes ocupados por residências em série paralelas ao alinhamento predial, quando a largura da quadra for superior a 120,00m (cento e vinte metros), o Município poderá exigir a destinação de faixa não edificável, atendendo o disposto em legislação municipal pertinente.
Art. 27. As residências em série paralelas ao alinhamento predial deverão obedecer aos seguintes parâmetros:
I - a testada da fração privativa deverá ter, no mínimo, 5,00m (cinco metros), e quando de esquina acrescida do recuo frontal obrigatório definido pelo zoneamento;
II - a área mínima da unidade autônoma deverá ser de 125,00m² (cento e vinte e cinco metros quadrados), acrescida de 30% (trinta por cento), quando de esquina;
III - cada unidade autônoma deverá respeitar os parâmetros de uso e ocupação do solo definidos na Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo, conforme zoneamento em que se situa;
IV - cada unidade deverá ter a previsão de, no mínimo, uma vaga de garagem, sendo está fora do recuo frontal obrigatório;
V - no caso de parede compartilhada, que divide as unidades, estas deverão apresentar isolamento acústico e possuir largura mínima de 0,20m (vinte centímetros).
Art. 28. As Habitações de programas de interesse social e áreas com ocupações urbanísticas consolidadas, terão flexibilização dos parâmetros de fração privativa mínima e testada mínima, devendo obedecer ao disposto na lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo.
Parágrafo único. As ocupações urbanísticas consolidadas se referem a situações existentes considerando a Ortofoto do município de Pinhais, do Voo Aerofotogramétrico encaminhado pelo Paranacidade, realizado nos dias 20 e 21 de Agosto de 2021.
SEÇÃO II
Das Residências em Série, Transversais ao Alinhamento Predial
Art. 29. Considera-se condomínio de residências em série transversais ao alinhamento predial, as residências térreas ou assobradadas, geminadas ou não, que exijam abertura de faixa de acesso, com no máximo 20 (vinte) unidades, obedecidos os seguintes parâmetros:
§ 1º Somente serão admitidas residências em série, transversais ao alinhamento predial, em imóveis, regularizados e dotados de infraestrutura básica.
§ 2º As residências em série, transversais ao alinhamento predial, somente poderão ser implantadas em lotes com testada mínima de 12,00m (doze metros).
Art. 30. As residências em série transversais ao alinhamento predial deverão obedecer aos seguintes parâmetros:
I - a testada da fração privativa deverá ter, no mínimo, 5,00m (cinco metros), e quando de esquina acrescida do recuo frontal obrigatório definido pelo zoneamento;
II - a área mínima da fração privativa deverá ser de 125,00m² (cento e vinte e cinco metros quadrados), acrescida de 30% (trinta por cento), quando de esquina;
III - cada fração privativa ou parte de uso comum deverá respeitar os parâmetros de uso e ocupação do solo definidos na Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo, conforme zoneamento em que se situa;
IV - cada unidade deverá ter a previsão de, no mínimo, uma vaga de garagem, sendo esta fora do recuo frontal obrigatório, exceto quando se tratar de estacionamento de unidades autônomas na testada para as vias de circulação interna;
V - no caso de parede compartilhada, que divide as unidades, estas deverão apresentar isolamento acústico e possuir largura mínima de 0,20m (vinte centímetros);
VI - as vias de circulação interna deverão ser construídas de acordo com os seguintes parâmetros:
a) até uma (1) unidade interna, a faixa de acesso deverá ser por uma faixa de, no mínimo, 3,00m (três metros);
b) até quatro (4) unidades internas, a faixa de acesso deverá ser por uma faixa de, no mínimo, 4,20m (quatro metros e vinte centímetros), sendo 1,20m (um metro e vinte centímetros) de passeio;
c) com mais de quatro (4) unidades internas, o acesso deverá ser por uma faixa de, no mínimo:
1 - 6,50m (seis metros e cinquenta centímetros), quando as edificações estiverem situadas em um único lado da faixa de acesso, sendo no mínimo 1,50m (um metro e cinquenta centímetros) de passeio;
2 - 8,00m (oito metros), quando as edificações estiverem dispostas em ambos os lados da faixa de acesso, sendo no mínimo 1,50m (um metro e cinquenta centímetros) de passeio para cada lado.
d) Os recuos frontais para a via de circulação interna deverão ter no mínimo 3,00m (três metros) de profundidade.
e) O reservatório para reuso e retardo de escoamento de águas pluviais deverá atender ao contido na Lei Municipal do Código de Obras e nos demais regulamentos específicos;
f) Toda infraestrutura da via interna será de responsabilidade do empreendedor, condição para aprovação e emissão do Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras (CVCO).
VII - será exigida área de recreação coletiva, equipada, coberta ou descoberta, com no mínimo 10,00m² (dez metros quadrados) por unidade autônoma, localizada em área isolada, com acesso independente ao de veículos, quando o número de unidades autônomas for superior a 12 (doze).
§ 1º Quando houver mais de 5 (cinco) moradias no mesmo lado da via de circulação interna, deverá ser construído um bolsão de retorno com diâmetro igual ao dobro da largura do acesso ou outra solução que permita retorno do veículo em sentido contrário.
Art. 31. As Habitações de programas de interesse social e áreas com ocupações urbanísticas consolidadas, terão flexibilização dos parâmetros de fração privativa mínima e testada mínima, devendo obedecer ao disposto na lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo.
Parágrafo único. As ocupações urbanísticas consolidadas se referem a situações existentes considerando a Ortofoto do município de Pinhais, do Voo Aerofotogramétrico encaminhado pelo Paranacidade, realizado nos dias 20 e 21 de agosto de 2021.
SEÇÃO III
Dos Condomínios Horizontais
Art. 32. Considera-se condomínio horizontal o empreendimento que tenha número superior a 20 (vinte) unidades autônomas, sendo sua tipologia considerada de:
a) residencial horizontal: composta por unidades autônomas de residências horizontais térreas ou assobradadas;
b) empresarial horizontal: composto por unidades autônomas de uso comercial, de serviços ou industrial;
c) misto horizontal: composto por unidades autônomas residenciais e empresariais;
Parágrafo único. Os empreendimentos localizados na Unidade Territorial de Planejamento - UTP de Pinhais serão considerados como condomínios horizontais com qualquer número de unidades autônomas.
Art. 33. Os condomínios horizontais com número de unidades autônomas superior a 20 (vinte), não localizados na Unidade Territorial de Planejamento - UTP de Pinhais, deverão obedecer aos seguintes parâmetros:
I - área e testada da fração privativa deverão atender, no mínimo, 80% (oitenta por cento) dos parâmetros estabelecidos no zoneamento incidente no imóvel;
II - cada fração privativa deverá respeitar os demais parâmetros de uso e ocupação definidos na Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo, conforme a zona em que se situa;
III - cada fração privativa deverá ter a previsão de, no mínimo, uma vaga de garagem, sendo esta fora do recuo frontal obrigatório;
IV - será exigida área de recreação coletiva, equipada, coberta ou descoberta, com no mínimo 10,00m² (dez metros quadrados) por unidade, localizada em área isolada, com acesso independente ao de veículos, para as tipologias de residencial horizontal e misto, sendo que para o misto serão consideradas as unidades destinadas ao uso residencial para este cálculo;
V - as vias de circulação do condomínio deverão ser construídas de acordo com os seguintes parâmetros:
a) quando as edificações estiverem situadas em um só lado da faixa de acesso e esta medir até 120,00m (cento e vinte metros) de comprimento, o acesso será de 8,00m (oito metros) sendo, 5,00m (cinco metros) de pista de rolamento, 2,00m (dois metros) de passeio junto ao alinhamento predial das frações privativas e 1,00m (um metro) junto a divisa do imóvel destinado ao ajardinamento;
b) quando a faixa de acesso for maior que 120,00m (cento e vinte metros) de comprimento ou as edificações estiverem situadas em ambos os lados da faixa de acesso, o acesso será de, no mínimo, 12,00m (doze metros) sendo, 6,00m (seis metros) de pista de rolamento, 3,00m (três metros) de calçada em ambos os lados da pista;
c) quando o acesso às moradias terminar em bolsão de retorno, este deverá ter diâmetro igual ao dobro da largura do acesso;
d) quando de uso misto, os acessos as unidades autônomas poderão ser compartilhados desde que aprovados no alvará de construção e na convenção do condomínio.
VI - O reservatório para reuso e retardo de escoamento de águas pluviais deverá atender ao contido na Lei Municipal do Código de Obras e nos demais regulamentos específicos.
Art. 34. Os condomínios horizontais localizados na Unidade Territorial de Planejamento - UTP de Pinhais, deverão obedecer aos seguintes parâmetros:
I - cada fração privativa deverá respeitar os parâmetros de uso e ocupação do solo definidos na Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo, conforme o zoneamento em que se situa;
II - a testada da fração privativa deverá atender no mínimo, 80% (oitenta por cento) dos parâmetros estabelecidos no zoneamento incidente no imóvel quando a testada estiver localizada no bolsão de retorno;
III - cada fração privativa deverá ter a previsão de, no mínimo, uma vaga de garagem, sendo esta fora do recuo frontal obrigatório;
IV - será exigida área de recreação coletiva, equipada, coberta ou descoberta, com no mínimo 10,00m² (dez metros quadrados) por unidade, localizada em área isolada, com acesso independente ao de veículos, para as tipologias de residencial horizontal e misto, sendo que para o misto serão consideradas as unidades destinadas ao uso residencial para este cálculo;
V - as vias de circulação interna deverão ser construídas de acordo com os seguintes parâmetros:
a) quando as edificações estiverem situadas em um só lado da faixa de acesso e esta medir até 120,00m (cento e vinte metros) de comprimento, o acesso será de 8,00m (oito metros) sendo, 5,00m (cinco metros) de pista de rolamento, 2,00m (dois metros) de passeio junto ao alinhamento predial das frações privativas e 1,00m (um metro) junto a divisa do imóvel destinado a ajardinamento;
b) quando a faixa de acesso for maior que 120,00m (cento e vinte metros) de comprimento ou as edificações estiverem situadas em ambos os lados da faixa de acesso, o acesso será de, no mínimo, 12,00m (doze metros) sendo, 6,00m (seis metros) de pista de rolamento, 3,00m (três metros) de calçada em ambos os lados da pista;
c) quando o acesso às moradias terminar em bolsão de retorno, este deverá ter diâmetro igual ao dobro da largura do acesso;
d) quando de uso misto, os acessos as unidades autônomas poderão ser compartilhados desde que aprovados no alvará de construção e na convenção do condomínio.
VI - O reservatório para reuso e retardo de escoamento de águas pluviais deverá atender ao contido na Lei Municipal do Código de Obras e nos demais regulamentos específicos.
SEÇÃO IV
Dos Condomínios Verticais
Art. 35. Considera-se condomínio vertical o empreendimento que tenha um ou mais edifícios, com unidades autônomas superpostas, sendo:
I - habitação coletiva: edificação residencial com unidades autônomas superpostas;
II - empresarial vertical: composto por unidades autônomas superpostas de uso comercial, de serviços ou industrial;
III - misto vertical: composto por unidades autônomas residenciais e empresariais superpostas.
Art. 36. Os condomínios verticais deverão obedecer aos seguintes parâmetros:
I - as edificações do condomínio vertical deverão respeitar os parâmetros urbanísticos definidos na Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo, conforme o zoneamento em que se situa;
II - as vagas de garagens deverão atender ao contido na Lei Municipal do Código de Obras e demais regulamentações específicas;
III - será exigida área de recreação coletiva, equipada, coberta ou descoberta, com no mínimo 10,00m² (dez metros quadrados) por unidade autônoma, localizada em área isolada, com acesso independente ao de veículos, quando o número de unidades autônomas for superior a 12 (doze), para as tipologias de habitação coletiva e vertical misto, sendo que para o vertical misto serão consideradas as unidades destinadas ao uso residencial para este cálculo;
IV - nos pontos de acesso ao condomínio deverá existir, entre o alinhamento predial e o portão de acesso do condomínio, área de acumulação de veículos de acordo com o estabelecido na Lei Municipal do Código de Obras;
V - as vias de circulação do condomínio deverão ser construídas de acordo com os seguintes parâmetros mínimos:
a) 5,00m (cinco metros) em mão dupla, para veículos;
b) 3,00m (três metros) em mão única, para veículos;
c) 1,50m (um metro e cinquenta centímetros) para pedestres, com acesso independente;
d) quando se uso misto, os acessos deverão se dar de forma independente.
VI - O reservatório para reuso e retardo de escoamento de águas pluviais deverá atender ao contido na Lei Municipal do Código de Obras e nos demais regulamentos específicos.
§ 1º As vias de circulação mencionadas no inciso V deverão possuir iluminação artificial de acordo com as especificações técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT.
§ 2º Será admitido o cálculo mínimo de 15% (quinze por cento) da área do imóvel como área de recreação coletiva em áreas de uso comum de condomínios verticais.
SEÇÃO V
Dos Condomínios Empresariais
Art. 37. Considera-se condomínio empresarial aquele destinado ao uso comercial, de serviços ou industrial.
§ 1º A implantação do condomínio empresarial não poderá interromper o prolongamento das vias públicas ou diretrizes viárias do sistema viário municipal e metropolitano.
Art. 38. A implantação de condomínios empresariais destinados ao uso comercial, de serviços ou industrial deverá atender aos parâmetros de ocupação do solo definidos na Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo conforme o zoneamento em que se situa.
Art. 39. A implantação de condomínios empresariais industriais, desde que atendidas às disposições legais vigentes, deverão obedecer aos seguintes parâmetros:
I - a testada de cada fração privativa deverá ter, no mínimo, 20,00m (vinte metros);
II - a fração privativa de cada unidade autônoma deverá ter área mínima de 1.000,00m² (mil metros quadrados);
III - cada fração privativa deverá respeitar os parâmetros de uso e ocupação do solo definidos na Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo conforme o zoneamento em que se situa, exceto:
a) recuos frontais para a via de circulação interna deverão ter no mínimo 10,00m (dez metros);
b) afastamentos laterais, no mínimo 3,00m (três metros).
IV - deverão ser previstas áreas para estacionamento de veículos no interior do condomínio, respeitando legislação específica;
V - a área passível de fechamento, com controle de acesso, deve atender aos seguintes parâmetros:
a) os acessos de veículos deverão ter largura mínima de pista de rolamento de veículos de, no mínimo, 4,00m (quatro metros);
b) os acessos externos comuns de pedestres deverão ser previstos com largura mínima de 1,50m (um metro e cinquenta centímetros), paralelos ou não aos acessos de veículos e deles diferenciados, garantindo-se acessos a todas as unidades a partir da portaria;
c) as vias internas do condomínio deverão ter largura mínima de 12,00m (doze metros), sendo pista de rolamento com largura mínima de 9,00m (nove metros) e passeios em ambas as laterais com largura de 1,50m (um metro e cinquenta centímetros) cada.
VI - O reservatório para reuso e retardo de escoamento de águas pluviais deverá atender ao contido na Lei Municipal do Código de Obras e nos demais regulamentos específicos.
SEÇÃO VI
Do Condomínio de Lotes
Art. 40. No que trata o condomínio de lotes, poderá haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º Os condomínios de lotes deverão respeitar os parâmetros de uso e ocupação do solo definidos na Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo conforme o zoneamento em que se situa, no que couber, e atender ao contido em demais legislações específicas.
§ 2º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
Art. 41. Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre as tipologias de condomínios desta Lei.
§ 1º Poderão ser admitidos nos condomínios de lotes os parâmetros das seguintes tipologias de condomínios desta Lei:
I - condomínio de residências em série, paralelas ao alinhamento predial;
II - condomínio de residências em série, transversais ao alinhamento predial;
III - condomínios horizontais:
a) residencial horizontal;
b) empresarial horizontal;
c) misto horizontal.
§ 2º Os parâmetros que trata o § 1º deste artigo são:
I - disposição das unidades no imóvel;
II - número de unidades autônomas;
III - largura mínima de quadra;
IV - área mínima da unidade autônoma;
V - testada mínima do imóvel e da unidade autônoma;
VI - vias de circulação interna;
VII - faixa de acesso;
VIII - áreas de recreação;
IX - reservatório para reuso e retardo de escoamento de águas pluviais.
CAPÍTULO VI
DAS PENALIDADES
Art. 42. As infrações ao disposto nesta Lei sujeitarão o infrator às seguintes penalidades:
I - notificação;
II - embargo da obra;
III - multas;
IV - cassação do alvará de construção;
V - interdição total ou parcial da obra;
VI - demolição.
§1º Considera-se infrator, para efeito desta Lei, o proprietário do imóvel e o responsável técnico, quando couber.
§2º Quando o infrator praticar, simultaneamente, duas ou mais infrações, serão aplicadas, cumulativamente, as penalidades pertinentes.
§3º As sanções que tratam os incisos deste artigo se darão por recebido, sendo assinado e recebido no local.
§4º Na impossibilidade de entrega das sanções que tratam os incisos deste artigo no local, na recusa da assinatura e do recebimento das sanções, estas serão afixadas no local da infração, com registro fotográfico e enviado por Aviso de Recebimento - AR.
§5º A aplicação das penalidades previstas neste Capítulo não isenta o infrator de reparar o dano resultante da infração.
§6º O detalhamento das infrações e penalidades previstas neste Capítulo seguirão o contido na Lei Municipal do Código de Obras, no que couber.
Art. 43. Sem prejuízo do embargo da obra, ficará sujeito à multa aquele que:
I - der início ou iniciar obra de condomínio sem autorização do Município ou em desacordo com as disposições desta Lei;
II - der início a obra de condomínio sem observância das determinações do projeto definitivo aprovado e do ato administrativo de licença;
III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto, comunicação ao público ou a interessados afirmação falsa sob a legalidade do condomínio ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
Parágrafo único. O disposto neste artigo será considerado crime contra o Poder Executivo Municipal ficando o infrator sujeito as penalidades previstas na legislação federal pertinente.
Art. 44. Ocorrendo um dos casos mencionados no artigo anterior, o agente fiscalizador fará o embargo da obra, notificando o infrator.
CAPÍTULO VII
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 45. Os casos omissos serão analisados pelo órgão municipal competente e/ou conselhos competentes.
Art. 46. Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação.
Art. 47. Todas as remissões em diplomas legislativos às Leis referidas no artigo anterior, consideram-se feitas às disposições correspondentes desta Lei.
A CÂMARA MUNICIPAL DE PINHAIS, Estado do Paraná, aprovou e eu, Prefeita de Municipal, sanciono a seguinte Lei:
CAPÍTULO I
Das Disposições Gerais
Art. 1º. A presente Lei se destina a disciplinar os projetos de condomínio no Município de Pinhais, nos termos da legislação federal e suas alterações, bem como nas demais disposições sobre a matéria.
Parágrafo único. Os projetos de condomínio no Município de Pinhais deverão atender as demais legislações municipais vigentes.
Art. 2º. Para efeito de aplicação desta Lei deverão ser observadas as definições e termos técnicos constantes no Glossário - Anexo V da Lei Municipal nº 505 de 26 de dezembro de 2001 e suas alterações.
Art. 3º. Não será admitido implantação de condomínio:
I - em área alagadiça ou sujeita a inundação, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento e a contenção das águas;
II - em área considerada contaminada ou suspeita de contaminação por material nocivo ao meio ambiente ou à saúde pública, sem que seja previamente saneado, atendidas as exigências do órgão competente;
III - em área sujeita a deslizamento de encosta, abatimento do terreno, processo de erosão linear ou outra situação de risco, antes de tomadas as providências para garantir sua estabilidade;
IV - em área com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas dos órgãos competentes;
V - em área onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
VI - em área que integre unidades de conservação da natureza, incompatíveis com o tipo de empreendimento;
VII - onde for técnica ou economicamente inviável a implantação de infraestrutura básica, serviços públicos de transporte coletivo ou equipamentos comunitários;
VIII - onde houver proibição para esse tipo de empreendimento em virtude das normas ambientais ou de proteção do patrimônio cultural.
Art. 4º. Nenhum condomínio aprovado pelo Poder Executivo Municipal poderá produzir impacto de aumento da vazão máxima de águas pluviais para jusante, com relação às condições de total permeabilidade da área.
§1° Os dispositivos utilizados para manutenção dessa vazão máxima devem ser verificados para o tempo de retorno de 25 anos.
§2° A área permeável é definida pela cobertura que permite a infiltração da precipitação pluviométrica.
Art. 5º. A implantação de condomínios deverão ser realizadas em conformidade com a Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo e demais legislações vigentes.
Art. 6º. Serão de responsabilidade e ônus do condomínio:
I - serviços de conservação e manutenção das vias internas do condomínio, inclusive a sua sinalização;
II - serviços de manutenção das redes da infraestrutura básica instaladas nas áreas internas do condomínio;
III - serviços de iluminação das vias internas e áreas comuns.
IV - coleta interna de lixo e disposição em local adequado para a coleta pública;
V - serviços de conservação e manutenção das áreas verdes e de lazer do condomínio, bem como das edificações de uso comum;
Parágrafo único. A execução do disposto nos incisos do caput deste artigo deverá ser realizada sem ônus para o Poder Executivo Municipal.
Art. 7º. Após o registro do condomínio junto ao Registro Imóveis, a mudança de destinação das unidades imobiliárias ou área comum poderá ser realizada desde que atenda aos parâmetros de uso e ocupação do solo vigente, sendo necessária a aprovação do órgão municipal competente e anuência de todos os proprietários.
Art. 8º. Os condomínios deverão garantir o acesso das concessionárias de serviço público, aos leitores de controle do abastecimento de água, esgotamento sanitário e energia elétrica, organizados de forma individualizada por unidade autônoma, salvo autorização específica das concessionárias que disponham em contrário.
Art. 9º. Deverá ser garantido o acesso das autoridades públicas responsáveis pela segurança, fiscalização e bem-estar da população dentro dos limites do condomínio.
Art. 10. Todos os condomínios deverão ser registrados junto ao registro de imóveis, com matrícula independente para cada unidade autônoma, indicando a fração ideal, fração de uso comum e fração privativa de cada condômino, obedecendo às seguintes condições:
I - uma vez registrado o condomínio no registro de imóveis, poderá ocorrer a unificação de unidades autônomas, desmembramento ou mudança de destinação de áreas, comuns ou privativas, desde que atendam aos parâmetros estabelecidos na Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo, sendo necessário a substituição do projeto do condomínio anteriormente aprovado.
II - para cada fração privativa, será considerada como parte integrante, inseparável e indivisível uma quota de terreno referente às parcelas das áreas comuns do empreendimento;
III - cada fração privativa será tratada como objeto de propriedade exclusiva, assinada por designação especial numérica ou alfabética, para efeito de identificação e discriminação sobre a qual se erguerá obrigatoriamente a edificação correspondente.
Parágrafo único. Após a expedição, total ou parcial, do Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras - CVCO o incorporador deverá solicitar a individualização das unidades autônomas do condomínio no órgão municipal competente, possibilitando o cadastro de inscrições imobiliárias individuais.
Art. 11. Serão permitidas, no recuo frontal mínimo para via pública, a instalação de portarias, guaritas e abrigos para guarda, independentes da edificação e de caráter removível, desde que não ultrapassem a área máxima de 6,00m² (seis metros quadrados) de projeção, incluindo a cobertura.
Parágrafo único. Quando solicitado pelo Município, as edificações de que trata o caput deste artigo, deverão ser removidas, sem qualquer ônus para este, mediante interesse público e por decisão devidamente motivada.
CAPÍTULO II
Das Áreas Institucionais e das Áreas Verdes
Art. 12. Para implantação de condomínio de residências horizontais e condomínios de lotes, com área de terreno superior a 20.000,00m², o proprietário da área cederá ao Município, sem ônus para este, áreas destinadas ao uso institucional na proporção de 10,00m² (dez metros quadrados) para cada unidade autônoma.
§1º A área que trata o caput deste artigo deverá ter testada para a via pública, bem como estar situada em área contígua e externa ao perímetro de acesso controlado.
§2º. A área a ser transferida que trata o caput deste artigo, não poderá ter área inferior ao lote mínimo do zoneamento onde estiver inserido.
§3º. A área que trata o caput deste artigo deverá ser transferida ao Município, quando da aprovação do projeto do condomínio, sem ônus para este.
Art. 13. Excepcionalmente e a critério exclusivo do Poder Executivo Municipal, a transferência de áreas à municipalidade, em condomínios residenciais horizontais e condomínios de lotes, poderão se localizar em área externa aos limites deste, levando-se em consideração a proporcionalidade dos valores das áreas, desde que devidamente justificada pelo órgão municipal competente e condicionada à aprovação do respectivo Conselho Municipal.
§1º A proporcionalidade dos valores das áreas citadas no caput deste artigo, será determinada considerando a implantação do condomínio, adotando-se para este fim laudo técnico de avaliação, a ser apresentado pelo interessado, com validade de até 90 (noventa) dias contados de sua elaboração.
§2º O laudo técnico de avaliação deverá ser elaborado com base no método involutivo e obedecer às especificações técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT.
§3º O laudo técnico de avaliação será analisado pela Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis, a qual se manifestará pela sua homologação.
§4º Observada à proporcionalidade dos valores, a transferência referida no caput deste artigo, poderá se dar mediante repasse de recursos financeiros ao Município, por meio de documento de arrecadação, cuja destinação esteja vinculada à implantação de equipamentos comunitários ou aquisição de terrenos para uso institucional e/ou espaços livres.
Art. 14. Além da transferência de áreas que trata o artigo 12 desta Lei, a implantação de condomínio de residências horizontais e condomínios de lotes na Unidade Territorial de Planejamento - UTP de Pinhais, somente será autorizada após o repasse de recursos financeiros equivalentes a 1% (um por cento) do valor total da área.
§1º Os recursos financeiros de que trata o caput deste artigo deverão ser definidos com base na Planta Genérica de Valores - PGV.
§2º Os recursos financeiros de que trata o caput deste artigo deverão ser repassados ao Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social.
Art. 15 O condomínio, com área de terreno superior a 10.000,00m² (dez mil metros quadrados), deverá destinar 10% (dez por cento) de sua área total para áreas verdes, atendidos os demais parâmetros de uso e ocupação do solo e as demais legislações pertinentes.
§1º Para os condomínios situados na UTP de Pinhais, independentemente do tamanho do imóvel, o percentual de áreas destinadas às áreas verdes será:
I - na Zona de Ocupação Orientada I - ZOO I: 40%;
II - na Zona de Ocupação Orientada II - ZOO II: 30%;
III - na Zona de Ocupação Orientada III - ZOO III: 20%.
§2º A área verde de que trata o caput e o §1º deste artigo poderá se dar em mais de uma fração, sendo:
I - até 10.000,00m² - Até 02 (duas) frações;
II - acima de 10.000,00m² - poderá ser adotado qualquer número de frações, desde que a fração mínima de cada área verde seja equivalente a 3.000,00m².
§3º Inexistindo área verde prévia, esta deverá ser plantada com espécies nativas da região e compatíveis com a destinação do empreendimento, de acordo com o plano de implantação de áreas verdes, aprovado pelo órgão municipal ambiental competente.
§4º As áreas de preservação permanente e de conservação serão consideradas no cômputo da área verde.
§5º As áreas de que trata este artigo deverão ser averbadas na matrícula do imóvel.
§6º Em condomínios, onde incidam zoneamentos distintos, as áreas verdes que trata o §1º e o caput deste artigo, poderão estar localizadas em qualquer região do imóvel.
Art. 16. A aprovação do projeto do condomínio está condicionada a comprovação da transferência das áreas e do repasse integral dos recursos financeiros ao Município, quando necessário, de que tratam os artigos 12 a 15.
CAPÍTULO III
Da Infraestrutura
Art. 17. O imóvel onde será implantado o condomínio deverá possuir testada para a via pública.
Art. 18. O projeto do condomínio deverá atender à seguinte infraestrutura mínima, no que couber, conforme sua tipologia:
I - implantação do sistema coletivo de abastecimento de água;
II - coleta e interligação à rede pública de esgotos existente/ETE;
III - implantação da rede de energia elétrica e iluminação das vias ou áreas internas do condomínio;
IV - abertura e pavimentação definitiva das vias do condomínio;
V - captação, condução e disposição das águas pluviais;
VI - meio fio, calçamento e arborização dos passeios e canteiros centrais;
VII - adequação topográfica de modo a garantir acessibilidade;
VIII - demarcação das frações;
IX - tratamento das faixas ao longo das margens dos córregos, linhas de drenagem sazonais, corpos d’água em geral e escoamento de água pluvial;
XI - tratamento da área fracionada com gramíneas quando não houver cobertura vegetal remanescente.
§1º Os parâmetros contidos nos incisos deste artigo deverão estar de acordo com as especificações técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT e demais legislações pertinentes.
§2º Conforme a localização do condomínio poderá ser exigida a implantação de marcos de amarração à Rede de Apoio Geodésica adotada pelo Município, a critério do órgão municipal competente.
§3º Em áreas de elevada complexidade geológico-geotécnica poderão ser exigidos projetos complementares a critério do órgão municipal competente.
§4º O tratamento e disposição dos esgotos de empreendimentos localizados nas bacias dos rios do Meio e Iraí, em áreas de manancial de abastecimento de água, deverão ser realizados fora do perímetro destas bacias.
§5º As regularizações fundiárias de interesse social, em regime de condomínio, deverão possuir, no mínimo, vias internas, escoamento das águas pluviais, rede para o abastecimento de água potável e soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.
Art. 19. Toda infraestrutura do condomínio será de responsabilidade do empreendedor, condição para aprovação e emissão do Certificado de Conclusão de Obras - CVCO.
CAPÍTULO IV
Do Projeto do Condomínio
Art. 20. O processo administrativo de aprovação do Condomínio e de suas alterações deverão ser precedidos de consulta prévia ao órgão Municipal competente, conforme estabelecido na legislação Municipal.
Art. 21. O interessado apresentará o projeto do condomínio georreferenciado à Rede de Apoio Geodésica adotada pelo Município e de acordo com as diretrizes definidas pelo órgão municipal competente responsável pelo geoprocessamento, composto de, quando couber:
I - planta do imóvel, 01 (uma) via impressa e 01 (uma) via meio digital, em escala 1:1.000 ou 1:500, sendo aceito outras escalas, caso necessário, indicando:
a) delimitação, confrontantes, curva de nível de metro em metro, norte magnético e sistema de vias com o devido estaqueamento a cada 20,00m (vinte metros);
b) frações com respectivas dimensões e numeração;
c) as faixas não edificáveis com a expressão FAIXA NÃO EDIFICÁVEL - indicando a respectiva legislação nos seguintes casos:
1- cursos d’água, nascentes, águas dormentes e respectivas áreas de preservação permanente, conforme Lei Federal 6.766/79 e Lei Federal Nº 12.651/2012 e suas alterações e demais legislações vigentes;
2- as faixas dos lotes onde forem necessárias obras de saneamento ou outras de interesse público.
d) sentido de escoamento das águas pluviais;
e) raios de curvatura e desenvolvimento das vias internas e seus cruzamentos, para empreendimentos acima de 10 (dez) unidades;
f) largura das vias internas, das pistas de rolamento, das calçadas, dos passeios, do canteiro central, das ciclovias ou ciclofaixas, quando houver;
g) quadro estatístico de áreas, conforme modelo disponibilizado pelo órgão municipal competente.
II - anotação de Responsabilidade Técnica - ART ou Registro de Responsabilidade Técnica - RRT do respectivo Conselho Profissional, relativas ao projeto e execução do condomínio;
III - documentos relativos ao condomínio a serem anexados ao projeto definitivo:
a) registro do Imóvel atualizado, com data de emissão de no máximo 90 (noventa) dias;
b) certidões negativas de tributos municipais relativas ao imóvel.
§1º O projeto definitivo do condomínio e demais documentos deverão ser assinados pelo proprietário ou seu representante legal, devidamente constituído por instrumento público e pelo autor do projeto e pelo responsável técnico da execução, devendo ser legíveis e dentro das especificações técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT.
§2º Para fins de que trata o parágrafo anterior, o autor do projeto e o responsável técnico da execução deverão estar identificados com o número de seus registros nos respectivos conselhos profissionais.
§3º Caso se constate, a qualquer tempo, que os documentos exigidos no inciso III deste artigo são inverídicos, além das consequências penais cabíveis, serão consideradas nulas a consulta prévia e as autorizações expedidas pelo Município.
Art. 22. As obras individuais que vierem a ser edificadas nas unidades autônomas deverão ser submetidas à aprovação pelo Município.
Art. 23. Caberá à municipalidade a expedição do CVCO relativo à execução das obras de infraestrutura e das áreas comuns do condomínio.
Art. 24. O CVCO das unidades autônomas está condicionado ao CVCO total ou parcial das obras de infraestrutura e das áreas de uso comum do empreendimento, cabendo à municipalidade aferir as condições necessárias para a emissão do referido documento de forma individual, com base no faseamento de execução aprovado para o empreendimento.
CAPÍTULO V
Da Classificação e Parâmetros dos Condomínios
Art. 25. Os condomínios serão classificados de acordo com a tipologia, com o número de unidades, disposição das unidades no imóvel e características da edificação, sendo:
I - condomínios:
a) de residências em série, paralelas ao alinhamento predial;
b) de residências em série, transversais ao alinhamento predial;
c) horizontais:
1 - residencial horizontal;
2 - empresarial horizontal;
3 - misto horizontal.
d) vertical:
1 - habitação coletiva;
2 - empresarial vertical;
3 - misto vertical.
II - condomínio de lotes.
Parágrafo único. A Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo de Pinhais indicará a possibilidade de implantação dos condomínios pela classificação apresentada neste artigo.
SEÇÃO I
Das Residências em Série, Paralelas ao Alinhamento Predial
Art. 26. Considera-se condomínio de residências em série, paralelas ao alinhamento predial, as residências térreas ou assobradadas, geminadas ou não, situadas ao longo das vias públicas, com no máximo 10 unidades.
§ 1º Somente serão admitidas residências em série, paralelas ao alinhamento predial, em lotes originários de parcelamento aprovado, regularizados e dotados de infraestrutura básica.
§ 2º Entre os lotes ocupados por residências em série paralelas ao alinhamento predial, quando a largura da quadra for superior a 120,00m (cento e vinte metros), o Município poderá exigir a destinação de faixa não edificável, atendendo o disposto em legislação municipal pertinente.
Art. 27. As residências em série paralelas ao alinhamento predial deverão obedecer aos seguintes parâmetros:
I - a testada da fração privativa deverá ter, no mínimo, 5,00m (cinco metros), e quando de esquina acrescida do recuo frontal obrigatório definido pelo zoneamento;
II - a área mínima da unidade autônoma deverá ser de 125,00m² (cento e vinte e cinco metros quadrados), acrescida de 30% (trinta por cento), quando de esquina;
III - cada unidade autônoma deverá respeitar os parâmetros de uso e ocupação do solo definidos na Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo, conforme zoneamento em que se situa;
IV - cada unidade deverá ter a previsão de, no mínimo, uma vaga de garagem, sendo está fora do recuo frontal obrigatório;
V - no caso de parede compartilhada, que divide as unidades, estas deverão apresentar isolamento acústico e possuir largura mínima de 0,20m (vinte centímetros).
Art. 28. As Habitações de programas de interesse social e áreas com ocupações urbanísticas consolidadas, terão flexibilização dos parâmetros de fração privativa mínima e testada mínima, devendo obedecer ao disposto na lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo.
Parágrafo único. As ocupações urbanísticas consolidadas se referem a situações existentes considerando a Ortofoto do município de Pinhais, do Voo Aerofotogramétrico encaminhado pelo Paranacidade, realizado nos dias 20 e 21 de Agosto de 2021.
SEÇÃO II
Das Residências em Série, Transversais ao Alinhamento Predial
Art. 29. Considera-se condomínio de residências em série transversais ao alinhamento predial, as residências térreas ou assobradadas, geminadas ou não, que exijam abertura de faixa de acesso, com no máximo 20 (vinte) unidades, obedecidos os seguintes parâmetros:
§ 1º Somente serão admitidas residências em série, transversais ao alinhamento predial, em imóveis, regularizados e dotados de infraestrutura básica.
§ 2º As residências em série, transversais ao alinhamento predial, somente poderão ser implantadas em lotes com testada mínima de 12,00m (doze metros).
Art. 30. As residências em série transversais ao alinhamento predial deverão obedecer aos seguintes parâmetros:
I - a testada da fração privativa deverá ter, no mínimo, 5,00m (cinco metros), e quando de esquina acrescida do recuo frontal obrigatório definido pelo zoneamento;
II - a área mínima da fração privativa deverá ser de 125,00m² (cento e vinte e cinco metros quadrados), acrescida de 30% (trinta por cento), quando de esquina;
III - cada fração privativa ou parte de uso comum deverá respeitar os parâmetros de uso e ocupação do solo definidos na Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo, conforme zoneamento em que se situa;
IV - cada unidade deverá ter a previsão de, no mínimo, uma vaga de garagem, sendo esta fora do recuo frontal obrigatório, exceto quando se tratar de estacionamento de unidades autônomas na testada para as vias de circulação interna;
V - no caso de parede compartilhada, que divide as unidades, estas deverão apresentar isolamento acústico e possuir largura mínima de 0,20m (vinte centímetros);
VI - as vias de circulação interna deverão ser construídas de acordo com os seguintes parâmetros:
a) até uma (1) unidade interna, a faixa de acesso deverá ser por uma faixa de, no mínimo, 3,00m (três metros);
b) até quatro (4) unidades internas, a faixa de acesso deverá ser por uma faixa de, no mínimo, 4,20m (quatro metros e vinte centímetros), sendo 1,20m (um metro e vinte centímetros) de passeio;
c) com mais de quatro (4) unidades internas, o acesso deverá ser por uma faixa de, no mínimo:
1 - 6,50m (seis metros e cinquenta centímetros), quando as edificações estiverem situadas em um único lado da faixa de acesso, sendo no mínimo 1,50m (um metro e cinquenta centímetros) de passeio;
2 - 8,00m (oito metros), quando as edificações estiverem dispostas em ambos os lados da faixa de acesso, sendo no mínimo 1,50m (um metro e cinquenta centímetros) de passeio para cada lado.
d) Os recuos frontais para a via de circulação interna deverão ter no mínimo 3,00m (três metros) de profundidade.
e) O reservatório para reuso e retardo de escoamento de águas pluviais deverá atender ao contido na Lei Municipal do Código de Obras e nos demais regulamentos específicos;
f) Toda infraestrutura da via interna será de responsabilidade do empreendedor, condição para aprovação e emissão do Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras (CVCO).
VII - será exigida área de recreação coletiva, equipada, coberta ou descoberta, com no mínimo 10,00m² (dez metros quadrados) por unidade autônoma, localizada em área isolada, com acesso independente ao de veículos, quando o número de unidades autônomas for superior a 12 (doze).
§ 1º Quando houver mais de 5 (cinco) moradias no mesmo lado da via de circulação interna, deverá ser construído um bolsão de retorno com diâmetro igual ao dobro da largura do acesso ou outra solução que permita retorno do veículo em sentido contrário.
Art. 31. As Habitações de programas de interesse social e áreas com ocupações urbanísticas consolidadas, terão flexibilização dos parâmetros de fração privativa mínima e testada mínima, devendo obedecer ao disposto na lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo.
Parágrafo único. As ocupações urbanísticas consolidadas se referem a situações existentes considerando a Ortofoto do município de Pinhais, do Voo Aerofotogramétrico encaminhado pelo Paranacidade, realizado nos dias 20 e 21 de agosto de 2021.
SEÇÃO III
Dos Condomínios Horizontais
Art. 32. Considera-se condomínio horizontal o empreendimento que tenha número superior a 20 (vinte) unidades autônomas, sendo sua tipologia considerada de:
a) residencial horizontal: composta por unidades autônomas de residências horizontais térreas ou assobradadas;
b) empresarial horizontal: composto por unidades autônomas de uso comercial, de serviços ou industrial;
c) misto horizontal: composto por unidades autônomas residenciais e empresariais;
Parágrafo único. Os empreendimentos localizados na Unidade Territorial de Planejamento - UTP de Pinhais serão considerados como condomínios horizontais com qualquer número de unidades autônomas.
Art. 33. Os condomínios horizontais com número de unidades autônomas superior a 20 (vinte), não localizados na Unidade Territorial de Planejamento - UTP de Pinhais, deverão obedecer aos seguintes parâmetros:
I - área e testada da fração privativa deverão atender, no mínimo, 80% (oitenta por cento) dos parâmetros estabelecidos no zoneamento incidente no imóvel;
II - cada fração privativa deverá respeitar os demais parâmetros de uso e ocupação definidos na Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo, conforme a zona em que se situa;
III - cada fração privativa deverá ter a previsão de, no mínimo, uma vaga de garagem, sendo esta fora do recuo frontal obrigatório;
IV - será exigida área de recreação coletiva, equipada, coberta ou descoberta, com no mínimo 10,00m² (dez metros quadrados) por unidade, localizada em área isolada, com acesso independente ao de veículos, para as tipologias de residencial horizontal e misto, sendo que para o misto serão consideradas as unidades destinadas ao uso residencial para este cálculo;
V - as vias de circulação do condomínio deverão ser construídas de acordo com os seguintes parâmetros:
a) quando as edificações estiverem situadas em um só lado da faixa de acesso e esta medir até 120,00m (cento e vinte metros) de comprimento, o acesso será de 8,00m (oito metros) sendo, 5,00m (cinco metros) de pista de rolamento, 2,00m (dois metros) de passeio junto ao alinhamento predial das frações privativas e 1,00m (um metro) junto a divisa do imóvel destinado ao ajardinamento;
b) quando a faixa de acesso for maior que 120,00m (cento e vinte metros) de comprimento ou as edificações estiverem situadas em ambos os lados da faixa de acesso, o acesso será de, no mínimo, 12,00m (doze metros) sendo, 6,00m (seis metros) de pista de rolamento, 3,00m (três metros) de calçada em ambos os lados da pista;
c) quando o acesso às moradias terminar em bolsão de retorno, este deverá ter diâmetro igual ao dobro da largura do acesso;
d) quando de uso misto, os acessos as unidades autônomas poderão ser compartilhados desde que aprovados no alvará de construção e na convenção do condomínio.
VI - O reservatório para reuso e retardo de escoamento de águas pluviais deverá atender ao contido na Lei Municipal do Código de Obras e nos demais regulamentos específicos.
Art. 34. Os condomínios horizontais localizados na Unidade Territorial de Planejamento - UTP de Pinhais, deverão obedecer aos seguintes parâmetros:
I - cada fração privativa deverá respeitar os parâmetros de uso e ocupação do solo definidos na Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo, conforme o zoneamento em que se situa;
II - a testada da fração privativa deverá atender no mínimo, 80% (oitenta por cento) dos parâmetros estabelecidos no zoneamento incidente no imóvel quando a testada estiver localizada no bolsão de retorno;
III - cada fração privativa deverá ter a previsão de, no mínimo, uma vaga de garagem, sendo esta fora do recuo frontal obrigatório;
IV - será exigida área de recreação coletiva, equipada, coberta ou descoberta, com no mínimo 10,00m² (dez metros quadrados) por unidade, localizada em área isolada, com acesso independente ao de veículos, para as tipologias de residencial horizontal e misto, sendo que para o misto serão consideradas as unidades destinadas ao uso residencial para este cálculo;
V - as vias de circulação interna deverão ser construídas de acordo com os seguintes parâmetros:
a) quando as edificações estiverem situadas em um só lado da faixa de acesso e esta medir até 120,00m (cento e vinte metros) de comprimento, o acesso será de 8,00m (oito metros) sendo, 5,00m (cinco metros) de pista de rolamento, 2,00m (dois metros) de passeio junto ao alinhamento predial das frações privativas e 1,00m (um metro) junto a divisa do imóvel destinado a ajardinamento;
b) quando a faixa de acesso for maior que 120,00m (cento e vinte metros) de comprimento ou as edificações estiverem situadas em ambos os lados da faixa de acesso, o acesso será de, no mínimo, 12,00m (doze metros) sendo, 6,00m (seis metros) de pista de rolamento, 3,00m (três metros) de calçada em ambos os lados da pista;
c) quando o acesso às moradias terminar em bolsão de retorno, este deverá ter diâmetro igual ao dobro da largura do acesso;
d) quando de uso misto, os acessos as unidades autônomas poderão ser compartilhados desde que aprovados no alvará de construção e na convenção do condomínio.
VI - O reservatório para reuso e retardo de escoamento de águas pluviais deverá atender ao contido na Lei Municipal do Código de Obras e nos demais regulamentos específicos.
SEÇÃO IV
Dos Condomínios Verticais
Art. 35. Considera-se condomínio vertical o empreendimento que tenha um ou mais edifícios, com unidades autônomas superpostas, sendo:
I - habitação coletiva: edificação residencial com unidades autônomas superpostas;
II - empresarial vertical: composto por unidades autônomas superpostas de uso comercial, de serviços ou industrial;
III - misto vertical: composto por unidades autônomas residenciais e empresariais superpostas.
Art. 36. Os condomínios verticais deverão obedecer aos seguintes parâmetros:
I - as edificações do condomínio vertical deverão respeitar os parâmetros urbanísticos definidos na Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo, conforme o zoneamento em que se situa;
II - as vagas de garagens deverão atender ao contido na Lei Municipal do Código de Obras e demais regulamentações específicas;
III - será exigida área de recreação coletiva, equipada, coberta ou descoberta, com no mínimo 10,00m² (dez metros quadrados) por unidade autônoma, localizada em área isolada, com acesso independente ao de veículos, quando o número de unidades autônomas for superior a 12 (doze), para as tipologias de habitação coletiva e vertical misto, sendo que para o vertical misto serão consideradas as unidades destinadas ao uso residencial para este cálculo;
IV - nos pontos de acesso ao condomínio deverá existir, entre o alinhamento predial e o portão de acesso do condomínio, área de acumulação de veículos de acordo com o estabelecido na Lei Municipal do Código de Obras;
V - as vias de circulação do condomínio deverão ser construídas de acordo com os seguintes parâmetros mínimos:
a) 5,00m (cinco metros) em mão dupla, para veículos;
b) 3,00m (três metros) em mão única, para veículos;
c) 1,50m (um metro e cinquenta centímetros) para pedestres, com acesso independente;
d) quando se uso misto, os acessos deverão se dar de forma independente.
VI - O reservatório para reuso e retardo de escoamento de águas pluviais deverá atender ao contido na Lei Municipal do Código de Obras e nos demais regulamentos específicos.
§ 1º As vias de circulação mencionadas no inciso V deverão possuir iluminação artificial de acordo com as especificações técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT.
§ 2º Será admitido o cálculo mínimo de 15% (quinze por cento) da área do imóvel como área de recreação coletiva em áreas de uso comum de condomínios verticais.
SEÇÃO V
Dos Condomínios Empresariais
Art. 37. Considera-se condomínio empresarial aquele destinado ao uso comercial, de serviços ou industrial.
§ 1º A implantação do condomínio empresarial não poderá interromper o prolongamento das vias públicas ou diretrizes viárias do sistema viário municipal e metropolitano.
Art. 38. A implantação de condomínios empresariais destinados ao uso comercial, de serviços ou industrial deverá atender aos parâmetros de ocupação do solo definidos na Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo conforme o zoneamento em que se situa.
Art. 39. A implantação de condomínios empresariais industriais, desde que atendidas às disposições legais vigentes, deverão obedecer aos seguintes parâmetros:
I - a testada de cada fração privativa deverá ter, no mínimo, 20,00m (vinte metros);
II - a fração privativa de cada unidade autônoma deverá ter área mínima de 1.000,00m² (mil metros quadrados);
III - cada fração privativa deverá respeitar os parâmetros de uso e ocupação do solo definidos na Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo conforme o zoneamento em que se situa, exceto:
a) recuos frontais para a via de circulação interna deverão ter no mínimo 10,00m (dez metros);
b) afastamentos laterais, no mínimo 3,00m (três metros).
IV - deverão ser previstas áreas para estacionamento de veículos no interior do condomínio, respeitando legislação específica;
V - a área passível de fechamento, com controle de acesso, deve atender aos seguintes parâmetros:
a) os acessos de veículos deverão ter largura mínima de pista de rolamento de veículos de, no mínimo, 4,00m (quatro metros);
b) os acessos externos comuns de pedestres deverão ser previstos com largura mínima de 1,50m (um metro e cinquenta centímetros), paralelos ou não aos acessos de veículos e deles diferenciados, garantindo-se acessos a todas as unidades a partir da portaria;
c) as vias internas do condomínio deverão ter largura mínima de 12,00m (doze metros), sendo pista de rolamento com largura mínima de 9,00m (nove metros) e passeios em ambas as laterais com largura de 1,50m (um metro e cinquenta centímetros) cada.
VI - O reservatório para reuso e retardo de escoamento de águas pluviais deverá atender ao contido na Lei Municipal do Código de Obras e nos demais regulamentos específicos.
SEÇÃO VI
Do Condomínio de Lotes
Art. 40. No que trata o condomínio de lotes, poderá haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º Os condomínios de lotes deverão respeitar os parâmetros de uso e ocupação do solo definidos na Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo conforme o zoneamento em que se situa, no que couber, e atender ao contido em demais legislações específicas.
§ 2º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
Art. 41. Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre as tipologias de condomínios desta Lei.
§ 1º Poderão ser admitidos nos condomínios de lotes os parâmetros das seguintes tipologias de condomínios desta Lei:
I - condomínio de residências em série, paralelas ao alinhamento predial;
II - condomínio de residências em série, transversais ao alinhamento predial;
III - condomínios horizontais:
a) residencial horizontal;
b) empresarial horizontal;
c) misto horizontal.
§ 2º Os parâmetros que trata o § 1º deste artigo são:
I - disposição das unidades no imóvel;
II - número de unidades autônomas;
III - largura mínima de quadra;
IV - área mínima da unidade autônoma;
V - testada mínima do imóvel e da unidade autônoma;
VI - vias de circulação interna;
VII - faixa de acesso;
VIII - áreas de recreação;
IX - reservatório para reuso e retardo de escoamento de águas pluviais.
CAPÍTULO VI
DAS PENALIDADES
Art. 42. As infrações ao disposto nesta Lei sujeitarão o infrator às seguintes penalidades:
I - notificação;
II - embargo da obra;
III - multas;
IV - cassação do alvará de construção;
V - interdição total ou parcial da obra;
VI - demolição.
§1º Considera-se infrator, para efeito desta Lei, o proprietário do imóvel e o responsável técnico, quando couber.
§2º Quando o infrator praticar, simultaneamente, duas ou mais infrações, serão aplicadas, cumulativamente, as penalidades pertinentes.
§3º As sanções que tratam os incisos deste artigo se darão por recebido, sendo assinado e recebido no local.
§4º Na impossibilidade de entrega das sanções que tratam os incisos deste artigo no local, na recusa da assinatura e do recebimento das sanções, estas serão afixadas no local da infração, com registro fotográfico e enviado por Aviso de Recebimento - AR.
§5º A aplicação das penalidades previstas neste Capítulo não isenta o infrator de reparar o dano resultante da infração.
§6º O detalhamento das infrações e penalidades previstas neste Capítulo seguirão o contido na Lei Municipal do Código de Obras, no que couber.
Art. 43. Sem prejuízo do embargo da obra, ficará sujeito à multa aquele que:
I - der início ou iniciar obra de condomínio sem autorização do Município ou em desacordo com as disposições desta Lei;
II - der início a obra de condomínio sem observância das determinações do projeto definitivo aprovado e do ato administrativo de licença;
III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto, comunicação ao público ou a interessados afirmação falsa sob a legalidade do condomínio ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
Parágrafo único. O disposto neste artigo será considerado crime contra o Poder Executivo Municipal ficando o infrator sujeito as penalidades previstas na legislação federal pertinente.
Art. 44. Ocorrendo um dos casos mencionados no artigo anterior, o agente fiscalizador fará o embargo da obra, notificando o infrator.
CAPÍTULO VII
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 45. Os casos omissos serão analisados pelo órgão municipal competente e/ou conselhos competentes.
Art. 46. Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação.
Art. 47. Todas as remissões em diplomas legislativos às Leis referidas no artigo anterior, consideram-se feitas às disposições correspondentes desta Lei.
Detalhes
- Processo
- 1198/2022
- Data
- 14/12/2022
- Requerente
- Prefeitura Municipal de Pinhais
- Origem
- Interno